Häufige Fragen zur Grundsteuer: FAQ 2025

Sie haben Fragen zur neuen Grundsteuer? Das ist völlig normal – die Grundsteuerreform 2025 ist komplex und wirft viele Fragen auf. In diesem umfassenden FAQ beantworten wir die häufigsten Fragen zur Grundsteuer: von der Berechnung über Einspruchsmöglichkeiten bis zur Zahlung.

Grundlagen der Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz. Sie müssen sie zahlen, wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung besitzen – unabhängig davon, ob Sie es selbst nutzen oder vermieten. Die Grundsteuer zahlen Sie an Ihre Stadt oder Gemeinde.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die alte Grundsteuerberechnung verfassungswidrig war. Die Bewertungsgrundlagen stammten aus den 1960er Jahren (West) bzw. 1930er Jahren (Ost) und waren völlig veraltet. Der Gesetzgeber musste bis 2025 ein neues System entwickeln.

Mehr Details: Die Grundsteuerreform erklärt

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Alle Eigentümer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen in Deutschland. Egal ob:

• Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus
• Eigentumswohnung
• Unbebautes Grundstück
• Gewerbegrundstück
• Land- und forstwirtschaftliche Fläche

Berechnung der Grundsteuer

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:

1. Grundsteuerwert: Wird vom Finanzamt ermittelt (basierend auf Feststellungserklärung 2022)
2. Steuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (z.B. 0,31 Promille)
3. Grundsteuer: Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

Detaillierte Anleitung: Grundsteuer berechnen Schritt für Schritt

Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Er ist der letzte Faktor in der Berechnung und bestimmt maßgeblich, wie viel Grundsteuer Sie zahlen. Hebesätze liegen meist zwischen 300% und 1.000%.

Mehr dazu: Hebesätze 2025 im Überblick

Was ist die Steuermesszahl?

Die Steuermesszahl ist ein Promille-Wert (meist 0,31 ‰ für Wohnimmobilien), der bundesweit oder landesweit festgelegt ist. Sie verbindet den Grundsteuerwert mit dem Steuermessbetrag.

Mehr dazu: Steuermesszahlen der Bundesländer

Warum haben verschiedene Bundesländer unterschiedliche Berechnungen?

Der Bund hat den Ländern eine Öffnungsklausel eingeräumt. Fünf Bundesländer (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) nutzen eigene Modelle, die anderen verwenden das Bundesmodell.

Feststellungserklärung

Was war die Feststellungserklärung?

2022 mussten alle Grundstückseigentümer eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben. Darin wurden Daten zur Immobilie erfasst (Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr etc.).

Ich habe die Feststellungserklärung verpasst – was nun?

Wenn Sie sie nicht abgegeben haben, sollten Sie das umgehend nachholen. Das Finanzamt kann Zwangsgelder verhängen und wird den Grundsteuerwert schätzen – meist zu Ihrem Nachteil.

Kann ich die Feststellungserklärung noch ändern?

Direkt ändern geht nicht mehr. Aber: Wenn Sie Fehler entdecken, können Sie gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen und die korrekten Daten nachreichen.

Grundsteuerbescheide

Welche Bescheide erhalte ich?

Sie erhalten drei verschiedene Bescheide:

1. Grundsteuerwertbescheid: Vom Finanzamt, teilt Grundsteuerwert mit
2. Grundsteuermessbescheid: Vom Finanzamt, teilt Steuermessbetrag mit
3. Grundsteuerbescheid: Von Ihrer Gemeinde, teilt die zu zahlende Grundsteuer mit

Wann erhalte ich die Bescheide?

Die ersten beiden Bescheide (vom Finanzamt) kamen 2023-2024. Der finale Grundsteuerbescheid (von der Gemeinde) kam Ende 2024 oder Anfang 2025.

Ich habe meinen Bescheid noch nicht – was tun?

Kontaktieren Sie Ihr Finanzamt bzw. Ihre Gemeinde. Möglicherweise wurde er an eine alte Adresse geschickt oder ist verloren gegangen.

Einspruch und Widerspruch

Kann ich gegen die Grundsteuer Einspruch einlegen?

Ja! Sie können gegen alle drei Bescheide Einspruch (Finanzamt) bzw. Widerspruch (Gemeinde) einlegen. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe.

Detaillierte Anleitung: Einspruch gegen Grundsteuerbescheid

Wann lohnt sich ein Einspruch?

Ein Einspruch lohnt sich, wenn:

• Objektiv falsche Daten verwendet wurden (Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr)
• Der Bodenrichtwert nicht stimmt
• Die Mietniveaustufe falsch ist
• Das Bewertungsverfahren falsch angewendet wurde

Kann ich gegen den Hebesatz Einspruch einlegen?

Nein. Der Hebesatz ist Teil der kommunalen Selbstverwaltung. Sie können ihn nicht gerichtlich anfechten. Ihr einziger "Einspruch": Bei der nächsten Kommunalwahl Parteien wählen, die niedrigere Hebesätze versprechen.

Kostet ein Einspruch etwas?

Einspruch gegen Finanzamtsbescheide: Kostenlos
Widerspruch gegen Gemeindebescheid: Nur kostenlos, wenn Sie gewinnen – sonst Gebühr möglich

Zahlung der Grundsteuer

Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird vierteljährlich fällig:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Viele Gemeinden bieten auch Jahresvorauszahlung mit Rabatt an.

Mehr dazu: Grundsteuer zahlen: Fristen und Lastschrift

Kann ich die Grundsteuer per Lastschrift zahlen?

Ja, die meisten Gemeinden bieten Lastschriftverfahren an. Das ist bequem und verhindert, dass Sie Zahlungen vergessen.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?

Die Gemeinde wird mahnen und kann Säumniszuschläge erheben (1% pro Monat). Im Extremfall kann die Forderung zwangsvollstreckt werden.

Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Als Selbstnutzer: Nein, keine Absetzbarkeit
Als Vermieter: Ja, als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Als Gewerbetreibender: Ja, als Betriebsausgaben

Spezielle Immobilienarten

Wie wird die Grundsteuer für Einfamilienhäuser berechnet?

Im Bundesmodell: Sachwertverfahren (selbstgenutzt) oder Ertragswertverfahren (vermietet)
In Ländermodellen: Nach Fläche oder Bodenwert

Details: Grundsteuer Einfamilienhaus 2025

Wie funktioniert es bei Eigentumswohnungen?

Jede Eigentumswohnung erhält einen eigenen Bescheid. Die Grundsteuer wird anteilig nach Miteigentumsanteil berechnet.

Details: Grundsteuer für Eigentumswohnungen

Was ist mit Mehrfamilienhäusern?

Mehrfamilienhäuser werden meist nach Ertragswertverfahren bewertet (im Bundesmodell). Die Mietniveaustufe spielt eine wichtige Rolle.

Details: Grundsteuer Mehrfamilienhaus

Und bei Zweifamilienhäusern?

Zweifamilienhäuser sind ein Sonderfall zwischen Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus. Die Bewertung hängt von der Nutzung ab.

Details: Grundsteuer Zweifamilienhaus

Was gilt für Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien haben oft eine höhere Steuermesszahl (0,34 statt 0,31 Promille) und werden nach eigenen Regeln bewertet.

Details: Grundsteuer für Gewerbeimmobilien

Vermieter und Mieter

Kann ich als Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Voraussetzung: Es ist im Mietvertrag vereinbart.

Mehr dazu: Grundsteuer für Vermieter: Umlage auf Mieter

Kann ich als Mieter gegen die Umlage vorgehen?

Nur wenn:

• Die Umlage nicht im Mietvertrag vereinbart ist
• Die Abrechnung falsch ist
• Der Verteilerschlüssel nicht stimmt

Muss ich als Mieter die Erhöhung akzeptieren?

Ja, wenn die Grundsteuer steigt, darf der Vermieter das an Sie weitergeben – auch wenn dadurch die Betriebskosten steigen.

Änderungen und Besonderheiten

Was passiert bei Eigentümerwechsel?

Der neue Eigentümer ist ab 1. Januar des Folgejahres grundsteuerpflichtig. Im Übergangsjahr wird die Grundsteuer oft anteilig im Kaufvertrag geregelt.

Muss ich bei Umbau oder Anbau etwas melden?

Ja! Bei wesentlichen Änderungen (Anbau, Aufstockung, Nutzungsänderung) müssen Sie das Finanzamt informieren. Der Grundsteuerwert wird neu berechnet.

Was ist die Grundsteuer C?

Die Grundsteuer C ist eine optionale höhere Steuer für baureife, aber unbebaute Grundstücke. Nicht alle Gemeinden nutzen sie. Ziel: Bauland-Spekulation bekämpfen.

Details: Grundsteuer C für baureife Grundstücke

Was passiert 2029?

2029 findet die erste Hauptfeststellung statt – eine Neubewertung aller Grundstücke. Dann müssen Sie ggf. erneut eine Erklärung abgeben.

Rechtliches und Verfassungsmäßigkeit

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Ja, der Bundesfinanzhof hat am 10. Dezember 2025 entschieden, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Einsprüche mit verfassungsrechtlichen Argumenten sind daher aussichtslos.

Details: BFH-Urteil zur Grundsteuer

Kann ich trotzdem noch klagen?

Sie können theoretisch Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einlegen, aber die Erfolgsaussichten sind gering. Konzentrieren Sie sich besser auf konkrete Fehler in Ihrem Bescheid.

Praktische Tipps

Wo finde ich Hilfe?

Bei Fragen zur Grundsteuer können Sie sich wenden an:

• Finanzamt: Für Fragen zum Grundsteuerwert und Steuermessbetrag
• Gemeinde/Kämmerei: Für Fragen zur Höhe der Grundsteuer und zum Hebesatz
• Eigentümerverbände: Haus & Grund, Verband Wohneigentum – oft Beratung für Mitglieder
• Steuerberater: Für komplexe Fälle
• Lohnsteuerhilfevereine: Für Mitglieder

Fazit: Häufige Fragen zur Grundsteuer

Die Grundsteuerreform hat viele Fragen aufgeworfen. Die wichtigsten Punkte:

• Alle Grundstückseigentümer zahlen Grundsteuer
• Die Berechnung erfolgt in drei Schritten (Grundsteuerwert → Steuermessbetrag → Grundsteuer)
• Sie können bei Fehlern Einspruch einlegen
• Die Zahlung erfolgt vierteljährlich
• Vermieter können die Grundsteuer auf Mieter umlegen
• Das BFH hat das Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt

Stand: Februar 2026. Diese FAQ ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei komplexen Fragen wenden Sie sich an einen Fachmann.