Die Grundsteuerreform 2025 einfach erklärt

Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und betrifft alle Immobilieneigentümer in Deutschland. Was genau hat sich geändert? Warum war die Reform notwendig? Und was bedeutet das konkret für Sie als Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer? In diesem ausführlichen Ratgeber erklären wir Ihnen alles Wichtige zur neuen Grundsteuer – verständlich und praxisnah.

Warum war die Grundsteuerreform notwendig?

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die bisherige Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Der Grund: Die alten Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus 1935. Diese völlig veralteten Werte führten zu erheblichen Ungerechtigkeiten bei der Besteuerung.

Der Gesetzgeber hatte bis zum 31. Dezember 2019 Zeit, ein neues Bewertungssystem zu entwickeln. Nach intensiven Diskussionen und Verhandlungen zwischen Bund und Ländern trat das neue Grundsteuerrecht zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Bundesmodell vs. Ländermodelle: Die verschiedenen Bewertungssysteme

Eine Besonderheit der Grundsteuerreform ist, dass nicht alle Bundesländer das gleiche Berechnungsmodell verwenden. Der Bund hat ein sogenanntes "Bundesmodell" entwickelt, aber den Ländern eine Öffnungsklausel eingeräumt. Das bedeutet: Jedes Bundesland konnte entscheiden, ob es das Bundesmodell übernimmt oder ein eigenes Landesmodell entwickelt.

Das Bundesmodell im Detail

Die meisten Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden. Folgende Länder wenden es an:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen
• Saarland (mit modifizierter Steuermesszahl)
• Sachsen (mit modifizierter Steuermesszahl)

Die Ländermodelle im Überblick

Fünf Bundesländer haben eigene, meist einfachere Modelle entwickelt:

Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Hier wird nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert berücksichtigt – das Gebäude spielt keine Rolle. Die Formel ist deutlich einfacher als beim Bundesmodell.

Bayern: Flächenmodell
Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell: Grundstücksfläche multipliziert mit Äquivalenzzahl (abhängig von der Nutzung) und einem Faktor von 0,04 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden.

Hamburg: Wohnlagemodell
Hamburg berücksichtigt die Wohnlage stärker und verwendet ein modifiziertes Flächenmodell mit Lagefaktoren.

Hessen: Flächenfaktormodell
Ein vereinfachtes Modell, das Grundstücks- und Gebäudefläche mit Faktoren kombiniert.

Niedersachsen: Flächenmodell
Ähnlich wie Bayern, aber mit eigenen Berechnungsgrundlagen und Faktoren.

Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Im Bundesmodell wird zwischen zwei Bewertungsverfahren unterschieden – je nachdem, wie die Immobilie genutzt wird:

Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien)

Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohngrundstücken zum Einsatz. Es basiert auf der Überlegung, dass der Wert einer Immobilie durch die Erträge bestimmt wird, die sie erwirtschaften kann.

Die Berechnung ist komplex, erfolgt aber vollständig automatisch durch das Finanzamt auf Basis Ihrer Feststellungserklärung.

Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Immobilien)

Bei Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Hier wird der Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt.

Die Drei-Schritt-Berechnung der Grundsteuer

Unabhängig vom gewählten Modell folgt die Grundsteuerberechnung immer dem gleichen Dreischritt:

Schritt 1: Grundsteuerwert ermitteln
Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie auf Basis der Feststellungserklärung, die Sie 2022 abgegeben haben. Dieser Wert wird Ihnen im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt.

Schritt 2: Steuermessbetrag berechnen
Der Grundsteuerwert wird mit der bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert (in der Regel 0,31 Promille für Wohnimmobilien). Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, den Sie im Grundsteuermessbescheid erhalten.

Schritt 3: Grundsteuer festsetzen
Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer, die Sie im Grundsteuerbescheid von Ihrer Kommune erhalten.

Zeitplan der Reform: Von der Erklärung bis zur neuen Steuer

Die Grundsteuerreform wurde über mehrere Jahre hinweg umgesetzt:

• 2018: Bundesverfassungsgericht erklärt alte Grundsteuer für verfassungswidrig
• 2019: Gesetzgeber beschließt Grundsteuerreform
• 2022: Alle Eigentümer müssen Feststellungserklärung abgeben (Juli bis Oktober/Januar 2023)
• 2023-2024: Finanzämter ermitteln Grundsteuerwerte und versenden Bescheide
• 2025: Neue Grundsteuer wird erstmals auf Basis der neuen Werte erhoben

Aufkommensneutralität: Was bedeutet das?

Die Politik hat versprochen, dass die Reform "aufkommensneutral" sein soll. Das bedeutet: Die Kommunen sollen insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher. Aber Achtung – das gilt nur im statistischen Durchschnitt!

In der Praxis zeigt sich: In begehrten Lagen und Großstädten steigt die Grundsteuer häufig, während sie in ländlichen Regionen teilweise sinkt. Das liegt daran, dass die neue Bewertung die tatsächliche Wertentwicklung besser abbildet.

Häufige Fragen zur Grundsteuerreform

Muss ich erneut eine Erklärung abgeben?

Nein, die Feststellungserklärung mussten Sie nur einmal 2022 abgeben. Der ermittelte Grundsteuerwert gilt dauerhaft – es sei denn, es gibt wesentliche Änderungen an Ihrer Immobilie (z.B. An- oder Umbau, Teilung).

Was passiert, wenn ich mit meinem Bescheid nicht einverstanden bin?

Sie können gegen den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid oder den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.

Wie wird die Grundsteuer gezahlt?

Die Grundsteuer wird vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Viele Gemeinden bieten auch Lastschriftverfahren oder Jahresvorauszahlung mit Rabatt an. Details finden Sie in unserem Artikel Grundsteuer zahlen: Fristen, Lastschrift und Ratenzahlung.

Gilt die neue Grundsteuer auch für Gewerbegrundstücke?

Ja, die Reform betrifft alle Grundstücksarten: Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und land- und forstwirtschaftliche Flächen. Für Gewerbeimmobilien gelten teilweise andere Bewertungsverfahren. Mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Grundsteuer für Gewerbeimmobilien.

Kritik und Verfassungsmäßigkeit

Trotz der Reform gibt es weiterhin Kritik am neuen System. Hauptkritikpunkt: Auch das Bundesmodell arbeitet mit pauschalen Durchschnittswerten, die nicht die individuelle Situation jeder Immobilie exakt abbilden.

Was können Sie jetzt tun?

Als Immobilieneigentümer sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Bescheide prüfen: Kontrollieren Sie alle drei Bescheide (Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Grundsteuer) auf Richtigkeit
2. Hebesatz vergleichen: Vergleichen Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde mit Nachbargemeinden
3. Bei Erhöhungen: Wenn Ihre Grundsteuer deutlich steigt, prüfen Sie Einspruchsmöglichkeiten
4. Zahlungsweise optimieren: Nutzen Sie ggf. Lastschrift oder Jahresvorauszahlung mit Rabatt
5. Vermieter: Prüfen Sie die Umlage der Grundsteuer auf Ihre Mieter (Details im Artikel Grundsteuer für Vermieter)

Fazit: Eine Reform mit Licht und Schatten

Die Grundsteuerreform war notwendig und überfällig. Das alte System war verfassungswidrig und ungerecht. Die neue Regelung bildet die Wertverhältnisse deutlich realistischer ab.

Allerdings ist das neue System – insbesondere das Bundesmodell – sehr komplex. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sorgen für Verwirrung. Und ob die Reform wirklich "aufkommensneutral" bleibt, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen.

Für Sie als Eigentümer ist wichtig: Prüfen Sie Ihre Bescheide sorgfältig, verstehen Sie die Berechnung und nutzen Sie gegebenenfalls Ihr Einspruchsrecht. Mit den richtigen Informationen können Sie sicherstellen, dass Sie nicht zu viel Grundsteuer zahlen.

Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei Fragen zur Grundsteuer Ihrer spezifischen Immobilie wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Finanzamt oder einen Steuerberater.