Grundsteuer für Eigentumswohnungen: Berechnung und Höhe

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung? Dann zahlen Sie seit 2025 eine neue, neu berechnete Grundsteuer. In diesem ausführlichen Ratgeber erklären wir speziell für Wohnungseigentümer, wie die Grundsteuer für Eigentumswohnungen berechnet wird, welche Besonderheiten gelten und worauf Sie achten müssen.

Grundsteuer für Eigentumswohnungen: Das Wichtigste

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung erhalten Sie seit der Grundsteuerreform 2025 einen eigenen Grundsteuerbescheid – unabhängig davon, dass Ihre Wohnung Teil eines größeren Gebäudes ist.

Wie wird die Grundsteuer für Eigentumswohnungen berechnet?

Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten:

Schritt 1: Grundsteuerwert des Gesamtgebäudes

Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert für das gesamte Mehrfamilienhaus, in dem sich Ihre Wohnung befindet. Dies geschieht nach dem Ertragswertverfahren (im Bundesmodell) oder nach Ländermodellen.

Schritt 2: Aufteilung nach Miteigentumsanteil

Der Gesamtgrundsteuerwert wird dann auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt – entsprechend ihrem Miteigentumsanteil (steht im Grundbuch, z.B. „45/1000").

Miteigentumsanteil: Der entscheidende Faktor

Der Miteigentumsanteil (MEA) bestimmt, wie viel von der Gesamtgrundsteuer Sie zahlen müssen. Er steht in Ihrem Grundbuchauszug und wird in Bruchteilen angegeben (z.B. 87/1000 oder 5,2%).

Worauf basiert der Miteigentumsanteil?

Der MEA richtet sich meist nach:

• Wohnfläche Ihrer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche
• Wert Ihrer Wohnung (bei wertvollen Penthouse-Wohnungen höher)
• Lage im Gebäude (Erdgeschoss vs. Obergeschoss)

Grundsteuer bei vermieteter vs. selbstgenutzter Eigentumswohnung

Selbstgenutzte Eigentumswohnung

• Sie erhalten den Grundsteuerbescheid
• Sie zahlen die Grundsteuer direkt an die Gemeinde
• Keine steuerliche Absetzbarkeit

Vermietete Eigentumswohnung

• Sie erhalten den Grundsteuerbescheid
• Sie können die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegen
• Die Grundsteuer ist als Werbungskosten absetzbar

Mehr zur Umlage: Grundsteuer für Vermieter: Umlage auf Mieter

Wer gibt die Feststellungserklärung ab?

Bei Eigentumswohnungen ist die Frage kompliziert: Wer musste 2022 die Feststellungserklärung abgeben?

Variante 1: Hausverwaltung (Standard)

In den meisten Fällen hat die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) die Feststellungserklärung für das Gesamtgebäude abgegeben. Sie als einzelner Wohnungseigentümer mussten nichts tun.

Variante 2: Einzelne Eigentümer

In manchen Bundesländern musste jeder Wohnungseigentümer seine eigene Feststellungserklärung abgeben. Das war besonders in Bayern der Fall.

Wie war es bei Ihnen?

Wenn Sie unsicher sind: Fragen Sie Ihre Hausverwaltung oder schauen Sie auf Ihren Grundsteuerwertbescheid – dort steht, wer die Erklärung abgegeben hat.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

1. Tiefgaragen-Stellplätze

Gehört zu Ihrer Wohnung ein Tiefgaragenstellplatz als Sondereigentum? Dann wird er oft separat im Miteigentumsanteil berücksichtigt. Prüfen Sie Ihren Grundbuchauszug!

2. Dachterrassen und Balkone

Große Dachterrassen oder Balkone können den Miteigentumsanteil erhöhen. Sie zählen anteilig zur Wohnfläche.

3. Keller und Abstellräume

Kellerräume zählen normalerweise nicht zur Wohnfläche und beeinflussen die Grundsteuer nicht direkt. Aber sie können im Miteigentumsanteil berücksichtigt sein.

4. Penthouse-Wohnungen

Penthouse-Wohnungen haben oft einen überproportional hohen Miteigentumsanteil, weil sie wertvoller sind. Das führt zu höherer Grundsteuer.

Fehlerquellen bei Eigentumswohnungen

Bei Fehlern: Einspruch einlegen

WEG-Beschlüsse und Grundsteuer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann keine Beschlüsse zur Höhe der Grundsteuer fassen – das ist Sache des Staates. Aber:

• Die WEG kann beschließen, wer die Feststellungserklärung abgibt (Verwalter oder Eigentümer)
• Die WEG kann beschließen, wie Fehler in Bescheiden gemeinsam angegangen werden
• Die Kosten für Steuerberater (Feststellungserklärung) können WEG-Kosten sein

Grundsteuer bei Eigentumswohnungen in verschiedenen Bundesländern

Bayern (Flächenmodell)

In Bayern zählt nur die Fläche. Jeder Wohnungseigentümer gibt seine eigene Feststellungserklärung ab. Die Berechnung ist einfach:

Grundstück-Anteil + Wohnflächen-Anteil = Steuermessbetrag

Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)

Nur der Bodenwert zählt. Der Miteigentumsanteil am Grundstück bestimmt die Grundsteuer. Das Gebäude spielt keine Rolle.

Hamburg, Hessen, Niedersachsen

Modifizierte Flächenmodelle. Oft einfachere Berechnung als im Bundesmodell.

Bundesmodell (9 Länder)

Ertragswertverfahren für das Gesamtgebäude, dann Aufteilung nach Miteigentumsanteil.

Grundsteuer bei Wohnungskauf: Was müssen Sie beachten?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen:

Beim Kauf

• Fragen Sie nach der aktuellen Grundsteuer
• Prüfen Sie den Grundsteuerbescheid
• Berücksichtigen Sie die Grundsteuer in Ihrer Kalkulation (Nebenkosten!)

Beim Verkauf

• Der neue Eigentümer übernimmt die Grundsteuer ab 1. Januar des Folgejahres
• Im Übergangsjahr wird die Grundsteuer oft anteilig im Kaufvertrag geregelt
• Informieren Sie Gemeinde und Finanzamt über den Eigentümerwechsel

Umlage auf Mieter bei vermieteten Eigentumswohnungen

Sie vermieten Ihre Eigentumswohnung? Dann können Sie die Grundsteuer auf Ihren Mieter umlegen:

Mehr Details: Grundsteuer Vermieter-Umlage

Häufige Fragen zur Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

Zahle ich mehr Grundsteuer als Eigentumswohnungsbesitzer als ein Einfamilienhaus-Eigentümer?

Nicht unbedingt. Pro m² Wohnfläche kann die Grundsteuer gleich oder sogar niedriger sein. Es kommt auf den Grundsteuerwert und den Hebesatz an.

Was passiert, wenn ich meinen Balkon vergrößere?

Wenn sich dadurch Ihre Wohnfläche oder Ihr Miteigentumsanteil ändert, müssen Sie das dem Finanzamt mitteilen. Der Grundsteuerwert wird angepasst.

Kann die WEG gemeinsam Einspruch einlegen?

Nein, jeder Wohnungseigentümer erhält seinen eigenen Bescheid und muss ggf. individuell Einspruch einlegen. Aber: Die WEG kann beschließen, einen Steuerberater zu beauftragen, der alle Eigentümer berät.

Was ist, wenn das Gebäude teilweise gewerblich genutzt wird?

Läden oder Büros im Erdgeschoss werden separat bewertet. Ihr Wohnungsteil wird nach Wohngrundstück-Regeln berechnet, der Gewerbeteil nach Geschäftsgrundstück-Regeln.

Fazit: Grundsteuer für Eigentumswohnungen

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen Sie seit 2025 eine neu berechnete Grundsteuer. Wichtig ist:

• Sie erhalten einen eigenen Bescheid (anteilig nach Miteigentumsanteil)
• Prüfen Sie Miteigentumsanteil und Wohnfläche auf Korrektheit
• Bei Vermietung: Umlage auf Mieter möglich
• Bei Fehlern: Einspruch innerhalb eines Monats einlegen

Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.