Bald kommt der Grundsteuerbescheid 2027. Meine Zehn-Minuten-Prüfung, warum Fehler bei der Fläche nicht zur Gemeinde gehören, was es mit der öffentlichen Bekanntmachung auf sich hat und welche Termine Sie im Winter kennen sollten.
Bald liegt er wieder im Briefkasten: der Grundsteuerbescheid für 2027. Die meisten Städte und Gemeinden verschicken ihn zwischen Januar und März, viele gleich zusammen mit dem Abgabenbescheid für Müll und Abwasser. Und ich ahne, was dann in vielen Haushalten passiert: Betrag ansehen, kurz ärgern oder kurz erleichtert sein, abheften. Genau das ist der Fehler. Ich zeige Ihnen hier, wie ich meinen Bescheid in zehn Minuten prüfe, an welcher Stelle sich ein Einwand überhaupt lohnt und welche Termine Sie im Winter wirklich kennen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Grundsteuerbescheid 2027 kommt von Ihrer Gemeinde. Er rechnet nur noch: Messbetrag vom Finanzamt mal Hebesatz.
- Bleibt Ihre Steuer gleich, darf die Gemeinde auf einen neuen Brief verzichten und die Festsetzung öffentlich bekannt machen. Kein Brief heißt also nicht „nichts passiert“.
- Fehler beim Wert oder bei der Fläche greifen Sie nicht beim Gemeindebescheid an, sondern beim Finanzamt. Wer das verwechselt, verschenkt seine Frist.
- Für Widerspruch oder Einspruch haben Sie in der Regel einen Monat. Zahlen müssen Sie trotzdem pünktlich, die nächsten Raten sind am 15. November 2026 und am 15. Februar 2027 fällig.
Drei Bescheide, drei Absender: wer wofür zuständig ist
Das verwirrt am meisten, darum zuerst. Hinter Ihrer Grundsteuer stehen drei Bescheide, die aufeinander aufbauen:
- Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt): Hier steht, was Ihr Grundstück steuerlich „wert“ ist. In einigen Ländern mit eigenem Modell heißt er anders, in Bayern etwa Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid. Er beruht auf Ihrer Erklärung von 2022: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert.
- Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): Der Wert wird mit der Steuermesszahl Ihres Landes multipliziert. Das Ergebnis ist der Messbetrag.
- Grundsteuerbescheid (Gemeinde): Messbetrag mal Hebesatz, dazu die Aufteilung in Raten. Das ist der Brief, der jetzt kommt.
Juristen nennen die ersten beiden Grundlagenbescheide und den letzten einen Folgebescheid. Für Sie heißt das praktisch: Die Gemeinde übernimmt den Messbetrag ungeprüft. Sie darf ihn gar nicht ändern. Ist die Wohnfläche falsch, hilft ein Widerspruch bei der Stadt nicht, denn der Fehler sitzt eine Stufe höher. Das ist aus meiner Sicht die teuerste Verwechslung bei der Grundsteuer: ein sauber begründeter Widerspruch, der beim falschen Amt landet, während die Frist beim richtigen still abläuft.
Meine Zehn-Minuten-Prüfung
Ich lege mir dafür drei Blätter auf den Tisch: den neuen Gemeindebescheid, den Messbescheid und den Wertbescheid vom Finanzamt. Dann gehe ich diese fünf Punkte durch:
- Stimmt das Objekt? Adresse, Flurstück, Aktenzeichen. Klingt banal, aber Verwechslungen und doppelte Veranlagungen nach einem Verkauf kommen vor. Das ist einer der wenigen Fehler, die tatsächlich in den Gemeindebescheid gehören.
- Stimmt der Messbetrag? Er muss auf den Cent mit dem Messbescheid des Finanzamts übereinstimmen. Weicht er ab, hat die Gemeinde falsch übernommen, und dann ist sie der richtige Ansprechpartner.
- Welcher Hebesatz steht drin? Vergleichen Sie ihn mit dem Vorjahr und mit dem Wert auf unserer Hebesatz-Seite für Ihre Gemeinde. Gerade jetzt im Herbst beschließen viele Räte die Sätze für 2027. Eine Erhöhung ist ärgerlich, aber selten rechtswidrig. Interessant wird es, wenn Ihre Gemeinde unterschiedliche Sätze für Wohnen und Gewerbe hat und Sie im falschen Topf gelandet sind.
- Stimmen die Grunddaten im Wertbescheid? Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Grundstücksart. Wer seit 2022 angebaut oder umgenutzt hat, muss das übrigens selbst melden, siehe unten.
- Passt das Ergebnis zur Größenordnung? Rechnen Sie mit unserem Grundsteuer-Rechner gegen. Er kennt das Modell aller 16 Länder und die Hebesätze aller Gemeinden. Liegt Ihr Bescheid deutlich daneben, lohnt sich ein genauer Blick, meist auf Fläche oder Bodenrichtwert.
Kostenlos bei uns
Rechner, Hebesätze und Fristenkalender gibt es ohne Anmeldung. Den Rechenweg zeigt der Rechner Schritt für Schritt an, sodass Sie jede Zahl mit Ihrem Bescheid vergleichen können. Das Ergebnis lässt sich als PDF speichern.
Kein Brief bekommen? Das kann Absicht sein
Das überrascht viele: Zahlen Sie 2027 genau so viel wie 2026, darf die Gemeinde die Grundsteuer per öffentlicher Bekanntmachung festsetzen, also im Amtsblatt oder auf ihrer Internetseite. Rechtlich gilt das dann so, als hätten Sie einen Bescheid bekommen (§ 27 Abs. 3 Grundsteuergesetz). Ab diesem Tag läuft auch die Frist. Wer auf einen Brief wartet, wartet unter Umständen vergeblich. Mein Tipp: Wenn bis Ende Februar nichts kam, schauen Sie ins Amtsblatt Ihrer Gemeinde oder rufen Sie kurz im Steueramt an.
Und noch etwas, das kaum jemand weiß: Eine Gemeinde kann ihren Hebesatz bis zum 30. Juni rückwirkend zum 1. Januar beschließen (§ 25 Abs. 3 GrStG). Ein Bescheid im Januar ist also nicht zwingend das letzte Wort. Kommt im Frühjahr ein Änderungsbescheid, prüfen Sie ihn genauso.
Widerspruch oder Einspruch: wohin mit dem Einwand?
- Fehler bei Fläche, Wert, Grundstücksart oder Messzahl: Einspruch beim Finanzamt gegen den Wert- bzw. Messbescheid. Diese Bescheide sind meist längst bestandskräftig. Ist die Frist abgelaufen, bleibt in vielen Fällen nur ein Antrag auf Fortschreibung oder die Korrektur über die Änderungsanzeige.
- Falscher Hebesatz, falsch übernommener Messbetrag, Doppelveranlagung, Rechenfehler der Gemeinde: Widerspruch bei der Gemeinde gegen den Grundsteuerbescheid. In Berlin, Hamburg und Bremen läuft auch das über das Finanzamt.
- Grundsätzliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit: gehören ebenfalls zum Finanzamt, nicht zur Gemeinde. Den aktuellen Stand der Verfahren habe ich im Beitrag zur Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell zusammengefasst. Wie Sie Ihr Verfahren offen halten, steht im Artikel zum Ruhen des Verfahrens.
Die Frist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe. Verbindlich ist aber immer die Rechtsbehelfsbelehrung am Ende Ihres Bescheids. Sie nennt das richtige Amt und die richtige Form. Lesen Sie diesen Absatz, bevor Sie etwas abschicken. Eine Anleitung Schritt für Schritt finden Sie in unserem Beitrag zum Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, ein fertiges Schreiben im Musterschreiben-Generator.
Widerspruch heißt nicht: erst mal nicht zahlen
Ein Widerspruch oder Einspruch hält die Zahlung nicht auf. Wer nicht zahlt, riskiert Säumniszuschläge und Mahngebühren, auch wenn er am Ende recht bekommt. Zu viel gezahlte Grundsteuer bekommen Sie zurück. Wer die Zahlung aussetzen möchte, muss das ausdrücklich beantragen, und es muss bewilligt werden.
Die Termine für diesen Winter
- 15. November 2026: letzte Quartalsrate für 2026
- Januar bis März 2027: Versand der meisten Grundsteuerbescheide 2027, ab Zugang läuft die Monatsfrist
- 15. Februar 2027: erste Rate 2027, oft schon nach dem neuen Bescheid
- 31. März 2027: Frist für die Änderungsanzeige, wenn Sie 2026 angebaut, abgerissen oder die Nutzung geändert haben
- 30. Juni 2027: letzter Termin, bis zu dem die Gemeinde den Hebesatz 2027 noch rückwirkend festlegen kann
Wer die Grundsteuer lieber einmal im Jahr am 1. Juli zahlt, muss das bis zum 30. September des Vorjahres beantragen. Für 2027 ist dieser Termin vorbei, für 2028 können Sie ihn sich vormerken. Mehr dazu im Beitrag Grundsteuer zahlen: Fristen und Lastschrift. Alle Termine gibt es auch als Kalenderdatei auf unserer Seite Fristen.
Ehrlich gesagt
Ich bin kein Steuerberater, und dieser Beitrag ersetzt keine Beratung. Unser Rechner liefert eine Schätzung, keinen Bescheid. Er hilft Ihnen aber zu erkennen, ob Ihr Bescheid plausibel ist oder ob Sie genauer hinsehen sollten. Wenn Sie bei Ihrem Bescheid auf etwas stoßen, das unser Rechner anders sieht, schreiben Sie mir. Jeder Hinweis macht die Seite besser.
Mein Fazit
Der Grundsteuerbescheid 2027 ist für die meisten nur ein Rechenblatt, und genau deshalb prüft ihn kaum jemand. Dabei ist die Prüfung kein Hexenwerk: Messbetrag abgleichen, Hebesatz vergleichen, Grunddaten ansehen, mit dem Rechner gegenrechnen. Das Wichtigste ist, zu wissen, wer welchen Fehler korrigieren darf. Die Gemeinde korrigiert ihre Rechnung, das Finanzamt seine Bewertung. Wer das auseinanderhält und die Monatsfrist im Kalender hat, ist besser vorbereitet als die meisten. Ich wünsche Ihnen einen Bescheid ohne Überraschungen.
Quellen
- Grundsteuergesetz, § 25 Festsetzung des Hebesatzes
- Grundsteuergesetz, § 27 Festsetzung der Grundsteuer
- Grundsteuergesetz, § 28 Fälligkeit
- Verband der Immobilienverwalter Deutschland: Grundsteuer-Bescheide umgehend prüfen
- Bundesfinanzministerium: FAQ zur neuen Grundsteuer
Gut zu wissen
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.