Der Streit um die neue Grundsteuer geht in die letzte Instanz: Nach den BFH-Urteilen vom November 2025 liegen nun Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell beim Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26). Wir erklären, was das bedeutet und wie Eigentümer ihre Bescheide jetzt offenhalten.
Viele Eigentümer hatten den Streit um die neue Grundsteuer nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs bereits abgehakt – zu Unrecht. Der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützen jetzt Verfassungsbeschwerden gegen das Grundsteuer-Bundesmodell. Damit landet die Frage, ob die neue Bewertung verfassungsgemäß ist, doch noch vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Bundesverfassungsgericht sind Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell anhängig – Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26
- Unterstützt werden die Beschwerden vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund
- Eigentümer können sich in offenen Verfahren auf die Aktenzeichen berufen und das Ruhen des Verfahrens beantragen
- Gezahlt werden muss die Grundsteuer trotzdem – ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung
Rückblick: Der BFH hielt das Bundesmodell für verfassungsgemäß
Mit Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25, veröffentlicht im Dezember 2025) hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Bewertung von Wohngrundstücken nach dem Bundesmodell nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Die Richter billigten insbesondere die pauschalen Durchschnittswerte für Mieten und Bodenrichtwerte: In einem Massenverfahren mit über 36 Millionen Grundstücken seien Typisierungen zulässig und notwendig.
Die Hintergründe und die vollständige Begründung haben wir in unserem Artikel zum BFH-Urteil ausführlich erklärt.
Warum jetzt trotzdem das Bundesverfassungsgericht entscheidet
Der Bundesfinanzhof ist das höchste deutsche Steuergericht – das letzte Wort in Verfassungsfragen hat aber das Bundesverfassungsgericht. Wer vor dem BFH unterliegt, kann gegen die Entscheidung Verfassungsbeschwerde erheben. Genau das ist geschehen: Die unterlegenen Eigentümer haben – mit Unterstützung des Bundes der Steuerzahler und von Haus & Grund – Beschwerde in Karlsruhe eingelegt.
Die zentralen Kritikpunkte bleiben dieselben wie schon vor dem BFH:
- Pauschale Mietniveaustufen: Die Erträge werden nicht individuell ermittelt, sondern über Durchschnittsmieten ganzer Gemeinden geschätzt
- Durchschnittliche Bodenrichtwerte: Der konkrete Wert des einzelnen Grundstücks spielt keine Rolle
- Keine Öffnungsklausel im Bundesrecht: Eigentümer können einen niedrigeren tatsächlichen Wert nur eingeschränkt nachweisen
Ob das Bundesverfassungsgericht die Beschwerden überhaupt zur Entscheidung annimmt, ist offen. Ein Verfahren in Karlsruhe dauert erfahrungsgemäß mehrere Jahre.
Was bedeutet das für Ihren Grundsteuerbescheid?
Solange die Verfahren anhängig sind, gilt für Eigentümer eine einfache Faustregel: Bescheide offenhalten. Konkret heißt das:
1. Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen
Maßgeblich ist der Bescheid über den Grundsteuerwert (bzw. den Grundsteuermessbetrag) vom Finanzamt – nicht der Grundsteuerbescheid Ihrer Stadt oder Gemeinde. Gegen den Finanzamtsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen.
Frist beachten
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Ist Ihr Bescheid bereits bestandskräftig, weil die Frist abgelaufen ist, profitieren Sie von einem späteren Karlsruher Urteil in der Regel nicht mehr rückwirkend.
2. Ruhen des Verfahrens beantragen
Im Einspruch verweisen Sie auf die anhängigen Verfassungsbeschwerden und beantragen das Ruhen des Verfahrens (§ 363 Abs. 2 AO). Nennen Sie dabei ausdrücklich die Aktenzeichen:
Formulierungshilfe
„Hiermit lege ich Einspruch gegen den oben genannten Bescheid ein. Im Hinblick auf die beim Bundesverfassungsgericht anhängigen Verfassungsbeschwerden zum Grundsteuer-Bundesmodell (Az. 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26) beantrage ich das Ruhen des Verfahrens gemäß § 363 Abs. 2 Satz 2 AO.“
Das Finanzamt lässt den Fall dann in der Regel offen, bis Karlsruhe entschieden hat. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Mustertext finden Sie in unserem Beitrag Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.
3. Weiterzahlen nicht vergessen
Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die festgesetzte Grundsteuer müssen Sie zunächst in voller Höhe an Ihre Gemeinde zahlen. Erst wenn das Bundesverfassungsgericht das Bundesmodell tatsächlich beanstanden sollte, käme – je nach Tenor der Entscheidung – eine Korrektur in Betracht.
Für wen ist das relevant?
Die Verfassungsbeschwerden betreffen das Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen sowie – mit abweichenden Steuermesszahlen – das Saarland und Sachsen.
Eigentümer in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sind von diesen Verfahren nicht unmittelbar betroffen – dort gelten eigene Landesmodelle, gegen die teils separate Verfahren laufen. Welches Modell Ihr Bundesland nutzt und was Sie voraussichtlich zahlen, zeigt Ihnen unser Grundsteuer-Rechner.
Einordnung: Wie stehen die Chancen?
Realistisch betrachtet ist die Hürde hoch. Der BFH hat das Bundesmodell in drei Revisionsverfahren ausführlich geprüft und gebilligt, und das Bundesverfassungsgericht gesteht dem Gesetzgeber bei Massenverfahren traditionell weite Typisierungsspielräume zu. Andererseits war es dasselbe Gericht, das 2018 die alten Einheitswerte gekippt und die Reform überhaupt erst erzwungen hat – eine Überraschung ist also nicht ausgeschlossen.
Für Eigentümer kostet es wenig, die eigenen Bescheide mit einem fristgerechten Einspruch und einem Ruhensantrag offenzuhalten. Genau dazu raten derzeit auch die beteiligten Verbände.
Quellen
- Bundesfinanzhof, Urteile vom 12.11.2025 – II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25
- ETL: Erneut Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer anhängig
- Manz & Partner: Grundsteuer-Bundesmodell – Verfassungsbeschwerde erhoben