Nur der Boden zählt, das Gebäude nicht: Der BFH hat das umstrittene Bodenwertmodell Baden-Württembergs gebilligt und die Musterklagen abgewiesen. Für Eigentümer im Südwesten bleibt vor allem ein Hebel – der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts per Gutachten.
Baden-Württemberg geht bei der Grundsteuer einen Sonderweg: Gezählt wird nur der Boden, nicht das Gebäude. Ob dieses modifizierte Bodenwertmodell mit dem Grundgesetz vereinbar ist, war seit Jahren umstritten – zwei Musterklagen, unterstützt von Haus & Grund Württemberg und dem Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg, sollten das klären. Jetzt hat der Bundesfinanzhof entschieden: Das Landesgrundsteuergesetz ist nicht verfassungswidrig. Wir erklären, was das Urteil bedeutet und welche Möglichkeiten Eigentümern im Südwesten jetzt noch bleiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BFH hat mit Urteilen vom 22. April 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) das Bodenwertmodell Baden-Württembergs gebilligt
- Dass Gebäude bei der Bewertung komplett außen vor bleiben, verstößt laut BFH nicht gegen den Gleichheitssatz
- Wichtigstes Ventil bleibt die 30-Prozent-Klausel: Wer per Gutachten einen deutlich niedrigeren Wert nachweist, kann die Bewertung korrigieren lassen
- Verhandlungen zu den Modellen von Hamburg und Hessen plant der BFH für November 2026, zu Bayern für die erste Jahreshälfte 2027
Worum ging es in den Verfahren?
Baden-Württemberg nutzt als einziges Bundesland ein Bodenwertmodell: Für den Grundsteuerwert zählen allein Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Größe, Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle – die Villa und das unsanierte Häuschen auf gleich großen Nachbargrundstücken zahlen denselben Grundsteuerwert. Wie das Modell im Detail funktioniert, zeigt unser Grundsteuer-Rechner für Baden-Württemberg.
Genau daran entzündete sich die Kritik der Kläger: Die Bewertung ignoriere die tatsächliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer und behandle völlig unterschiedliche Grundstücke gleich. Nachdem bereits das Finanzgericht Baden-Württemberg die Klagen 2024 abgewiesen hatte, landeten zwei Musterverfahren als Revision beim Bundesfinanzhof, der am 22. April 2026 mündlich verhandelte und entschied.
Die Entscheidung: Typisierung ist erlaubt
Der BFH wies beide Revisionen als unbegründet zurück. Die Kernaussagen:
- Weiter Gestaltungsspielraum: Der Gleichheitssatz des Grundgesetzes lässt dem Steuergesetzgeber bei der Wahl der Bemessungsgrundlage einen weitreichenden Entscheidungsspielraum. Ein reines Bodenwertmodell hält sich darin.
- Gebäude dürfen außen vor bleiben: Dass die Bebauung nicht bewertet wird, ist eine zulässige Typisierung. In einem Massenverfahren mit Millionen Grundstücken darf der Gesetzgeber generalisieren und pauschalieren – auch wenn das im Einzelfall zu Härten führt.
- Bodenrichtwert als Maßstab: Der Bodenrichtwert bildet die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit hinreichend ab.
- Keine Vorlage nach Karlsruhe: Der BFH sah keinen Anlass, das Bundesverfassungsgericht oder den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg anzurufen.
Eine wichtige Rolle spielte dabei die Öffnungsklausel des Landesrechts: Weil Eigentümer eine deutliche Überbewertung per Gutachten korrigieren können, hielt der BFH die Pauschalierung insgesamt für verhältnismäßig.
Die 30-Prozent-Klausel: Das bleibt Ihr Hebel
Wer meint, sein Grundstück sei deutlich weniger wert als vom Finanzamt angesetzt, kann einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. Voraussetzung: Der nachgewiesene Wert muss den pauschal ermittelten Grundsteuerwert um mehr als 30 Prozent unterschreiten, und der Nachweis muss durch ein qualifiziertes Gutachten erfolgen – etwa des örtlichen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen.
Kosten und Nutzen abwägen
Ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt schnell einen vierstelligen Betrag. Es lohnt sich vor allem, wenn der Bodenrichtwert Ihre Lage erkennbar schlecht abbildet – etwa bei Hanglagen, Altlasten, Lärmbelastung oder ungünstigem Grundstückszuschnitt. Rechnen Sie vorher durch, wie viel Grundsteuer Sie über die Jahre tatsächlich sparen würden.
Was bedeutet das Urteil für laufende Einsprüche?
Hunderttausende Eigentümer in Baden-Württemberg haben in den vergangenen Jahren Einspruch gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt, viele Verfahren ruhten mit Blick auf die Musterklagen. Nach den BFH-Urteilen ist damit zu rechnen, dass die Finanzämter diese Verfahren wieder aufnehmen und zurückweisen, soweit der Einspruch allein mit verfassungsrechtlichen Zweifeln begründet war.
Realistische Erfolgsaussichten haben ab jetzt vor allem Einsprüche, die eine konkrete, belegbare Überbewertung des eigenen Grundstücks geltend machen – sprich: den Weg über die 30-Prozent-Klausel gehen. Denkbar bleibt daneben, dass die unterlegenen Kläger Verfassungsbeschwerde gegen die BFH-Urteile einlegen; ob es dazu kommt und ob Karlsruhe eine solche Beschwerde annimmt, ist derzeit offen.
Ausblick: Hamburg, Hessen und Bayern sind als Nächstes dran
Mit dem Urteil zu Baden-Württemberg ist die gerichtliche Überprüfung der Ländermodelle nicht beendet – sie geht in die nächste Runde:
- Hamburg (Wohnlagemodell) und Hessen (Flächen-Faktor-Modell): mündliche Verhandlungen beim BFH voraussichtlich im November 2026
- Bayern (reines Flächenmodell): Verhandlung voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2027
Zum Bundesmodell der übrigen elf Länder sind nach den BFH-Urteilen vom November 2025 inzwischen Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe anhängig – die Hintergründe lesen Sie in unserem Artikel zu den Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell. Wie Sie Ihren Bescheid in einem laufenden Verfahren offenhalten, erklärt unsere Anleitung zum Ruhen des Verfahrens.
Fazit
Für Baden-Württemberg herrscht nach fünf Jahren Streit weitgehend Klarheit: Das Bodenwertmodell bleibt. Wer dort Grundsteuer spart, tut das künftig nicht mehr mit Verfassungsargumenten, sondern mit Fakten zum eigenen Grundstück – über den Nachweis eines niedrigeren Werts. Prüfen Sie Ihren Bodenrichtwert (unsere BORIS-Anleitung zeigt, wie), und rechnen Sie mit unserem Rechner nach, ob Ihre Festsetzung plausibel ist.
Quellen
- Bundesfinanzhof, Urteile vom 22.04.2026 – Az. II R 26/24 und II R 27/24
- beck-aktuell: BFH billigt Grundsteuermodell: Bodenwert ist Grundstückswert
- BDO: BFH bestätigt Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg
- Land Baden-Württemberg: Baden-württembergisches Grundsteuermodell bestätigt