Leerstand, zahlungsunfähige Mieter oder ein ungenutzter Resthof? Das Grundsteuergesetz kennt Erlass-Regelungen, die kaum jemand nutzt. Wer bis zum 31. März den Antrag stellt, bekommt bis zur Hälfte der Grundsteuer zurück – und Niedersachsen hat 2026 eine neue Härtefallregelung geschaffen.
Die Grundsteuer wird unabhängig davon fällig, ob ein Grundstück Erträge abwirft – eigentlich. Denn das Grundsteuergesetz kennt Ausnahmen: Bei unverschuldetem Mietausfall gibt es auf Antrag bis zur Hälfte der Steuer zurück, und für Kulturdenkmäler kann die Steuer sogar ganz erlassen werden. Niedersachsen hat im Juni 2026 zusätzlich eine eigene Härtefallregelung geschaffen, etwa für Resthöfe. Wir zeigen, wer profitiert, welche Fristen gelten und wie der Antrag läuft.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei unverschuldeter Ertragsminderung von mehr als 50 % gibt es 25 % Erlass, bei komplettem Ertragsausfall 50 % (§ 34 GrStG)
- Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden – eine Ausschlussfrist
- Niedersachsen ermöglicht seinen Gemeinden seit Juni 2026 zusätzlich einen Härtefall-Erlass für Resthöfe, große ungenutzte Grundstücke und verpachtete Sportflächen
- Zuständig ist die Gemeinde (in Berlin und Hamburg das Finanzamt, in Bremen das Landesamt für Steuern)
Erlass wegen Mietausfall: § 34 GrStG
Vermieter, deren Mieteinnahmen ohne eigenes Verschulden erheblich eingebrochen sind, können einen Teilerlass der Grundsteuer verlangen. Maßstab ist die Ertragsminderung gegenüber der üblichen Jahresmiete:
- Minderung um mehr als 50 %: Erlass von 25 % der Grundsteuer
- Minderung um 100 % (kompletter Ausfall): Erlass von 50 % der Grundsteuer
Typische anerkannte Gründe sind Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Leerstand trotz Vermietungsbemühungen, Unbewohnbarkeit nach Brand- oder Wasserschäden, behördliche Auflagen sowie strukturelle Ursachen wie Überangebot oder Bevölkerungsrückgang in der Region.
„Unverschuldet" ist die Hürde
Wer die Wohnung gar nicht oder nur halbherzig anbietet, geht leer aus. Die Rechtsprechung erwartet nachweisbare Vermietungsbemühungen – bei Wohnraum etwa Inserate auf den einschlägigen Immobilienportalen, bei Gewerbeflächen gegebenenfalls zusätzlich die Einschaltung eines Maklers. Ein Hinweis auf der eigenen Homepage genügt nicht. Sammeln Sie Belege: Inserate mit Datum, Absagen, Makleraufträge.
Auch ein zu hoher Mietpreis kann zum Verhängnis werden: Wer deutlich über der marktüblichen Miete inseriert, hat den Leerstand nach Auffassung vieler Gerichte selbst zu vertreten.
Frist: 31. März – ohne Ausnahme
Der Erlassantrag bezieht sich immer auf das abgelaufene Kalenderjahr und muss bis zum 31. März des Folgejahres bei der zuständigen Stelle eingehen. Für Mietausfälle des Jahres 2026 läuft die Frist also bis zum 31. März 2027. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist: Wer sie versäumt, verliert den Anspruch für das betreffende Jahr unwiederbringlich. Ein formloser Antrag mit Begründung und Belegen genügt; viele Kommunen stellen auch Formulare bereit.
Vollständiger Erlass: Denkmäler und Kulturgut (§ 32 GrStG)
Unabhängig vom Mietausfall kann die Grundsteuer komplett erlassen werden, wenn die Erhaltung des Grundbesitzes im öffentlichen Interesse liegt – klassischerweise bei Baudenkmälern – und die erzielbaren Erträge dauerhaft unter den jährlichen Kosten liegen. Auch öffentlich zugängliche Parkanlagen, Sportplätze und wissenschaftlich genutzte Grundstücke können begünstigt sein. Dieser Erlass wird auf Dauer gewährt, solange die Voraussetzungen bestehen.
Neu in Niedersachsen: Härtefall-Erlass seit Juni 2026
Mit der Reform sind vor allem in ländlichen Regionen Fälle aufgefallen, in denen die neue Grundsteuer als unbillig empfunden wird – etwa bei ehemaligen Höfen, deren große Wirtschaftsgebäude niemand mehr nutzt. Der Niedersächsische Landtag hat deshalb am 23. Juni 2026 das Landesgrundsteuergesetz geändert. Gemeinden können die Grundsteuer nun in drei Konstellationen ganz oder teilweise erlassen:
- Resthöfe: ehemals land- oder forstwirtschaftliche Hofstellen mit dauerhaft ungenutzten Wirtschaftsgebäuden von zusammen mehr als 300 m² Grundfläche
- Große ungenutzte Grundstücke: unbebaute, dauerhaft ungenutzte Flächen über 3.000 m², die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden
- Sportflächen: Grundstücke, die an gemeinnützige Vereine oder Einrichtungen für den Sportbetrieb verpachtet sind
Fristen in Niedersachsen
Der Härtefallantrag muss regulär bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde eingehen. Für das Jahr 2025 gilt eine Übergangsregelung: Hier kann der Antrag noch bis zum 31. Dezember 2026 gestellt werden. Bleiben die Verhältnisse unverändert, ist kein jährlich neuer Antrag nötig.
Wichtig: Es handelt sich um eine Kann-Regelung. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob und in welchem Umfang sie erlässt – fragen Sie also direkt bei Ihrer Gemeindeverwaltung nach. Auch andere Länder bewegen sich: Hamburg etwa hat für sein Wohnlagemodell eine eigene Härtefallregelung eingeführt, über die sich die Steuer auf Antrag begrenzen lässt.
Abgrenzung: Erlass, Einspruch oder Widerspruch?
Der Erlass setzt an der Zahllast an, nicht an der Bewertung. Halten Sie schon den Grundsteuerwert für falsch – etwa wegen fehlerhafter Flächen oder eines unpassenden Bodenrichtwerts –, ist der Einspruch beim Finanzamt der richtige Weg. Ist der Hebesatz Ihrer Gemeinde das Problem, hilft nur der Blick auf die Hebesatz-Übersicht und gegebenenfalls ein Widerspruch gegen den Gemeindebescheid. Beides lässt sich mit einem Erlassantrag kombinieren.
Fazit
Der Grundsteuererlass ist eines der am wenigsten genutzten Instrumente im Grundsteuerrecht – dabei ist der Antrag formlos und kostenlos. Vermieter mit unverschuldetem Leerstand sollten sich den 31. März fest in den Kalender schreiben, Eigentümer von Resthöfen und großen Brachflächen in Niedersachsen zusätzlich den 31. Dezember 2026 für die rückwirkenden Anträge. Wie hoch Ihre Grundsteuer regulär ausfällt, zeigt Ihnen unser Grundsteuer-Rechner.
Quellen
- §§ 32–35 GrStG – Grundsteuergesetz
- Haufe: Änderung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes
- Steuerrat24: Antrag auf Grundsteuererlass stellen
- Freie und Hansestadt Hamburg: Härtefallregelung bei der Grundsteuer
Gut zu wissen
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.