Mehrfamilienhäuser werden bei der Grundsteuer anders berechnet als Einfamilienhäuser. Wir erklären die Besonderheiten.
Besitzen Sie ein Mehrfamilienhaus? Dann gelten bei der Grundsteuerberechnung einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten. In diesem ausführlichen Ratgeber erklären wir, wie die Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser berechnet wird, welche Fallstricke es gibt und worauf Sie besonders achten müssen.
Was zählt als Mehrfamilienhaus?
Als Mehrfamilienhaus gelten Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten. Die Abgrenzung ist wichtig:
Einteilung nach Wohneinheiten:
- Einfamilienhaus: 1 Wohneinheit
- Zweifamilienhaus: 2 Wohneinheiten
- Mehrfamilienhaus: 3 oder mehr Wohneinheiten
Diese Einteilung ist entscheidend, da sie das Bewertungsverfahren beeinflusst – zumindest im Bundesmodell.
Grundsteuerberechnung für Mehrfamilienhäuser im Bundesmodell
Im Bundesmodell werden Mehrfamilienhäuser nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das gilt auch für vermietete Einfamilien- und Zweifamilienhäuser.
Das Ertragswertverfahren im Detail
Das Ertragswertverfahren basiert auf der Überlegung, dass der Wert einer Immobilie durch die Erträge (Mieten) bestimmt wird, die sie erwirtschaften kann.
Faktoren beim Ertragswertverfahren:
- Bodenrichtwert: Wert des Grundstücks pro m²
- Grundstücksfläche: Größe des Grundstücks in m²
- Wohnfläche: Summe aller Wohnflächen im Haus
- Baujahr: Bestimmt Restnutzungsdauer
- Mietniveaustufe: Durchschnittliche Nettokaltmiete Ihrer Gemeinde (7 Stufen bundesweit)
Beispielrechnung Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen mit 6 Wohnungen:
Daten:
- Grundstücksfläche: 800 m²
- Bodenrichtwert: 400 €/m²
- Gesamtwohnfläche: 480 m² (6 × 80 m²)
- Baujahr: 1980
- Mietniveaustufe: 4 (mittleres Mietniveau)
Berechnung (vereinfacht):
- Grundsteuerwert: ca. 650.000 € (Finanzamt ermittelt)
- Steuermesszahl: 0,31 Promille
- Steuermessbetrag: 650.000 € × 0,00031 = 201,50 €
- Hebesatz: 580%
- Grundsteuer: 201,50 € × 5,8 = 1.168,70 € pro Jahr
Besonderheit: Vermietung vs. Eigennutzung
Wichtig: Die Nutzung hat Einfluss auf die Bewertung:
Vollvermietetes Mehrfamilienhaus
Wenn Sie alle Wohnungen vermieten, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Die Mietniveaustufe Ihrer Gemeinde bestimmt die Höhe des Grundsteuerwerts maßgeblich.
Teilweise eigengenutzt
Wenn Sie eine Wohnung selbst bewohnen und die anderen vermieten, gibt es unterschiedliche Regelungen:
- In manchen Bundesländern: Gesamtes Gebäude wird als Mietwohngrundstück behandelt
- In anderen: Aufteilung in eigengenutzten und vermieteten Teil
Prüfen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid genau!
Vollständig eigengenutzt
Wenn Sie alle Wohnungen selbst nutzen (z.B. Großfamilie), könnte das Sachwertverfahren angewendet werden. Das ist aber selten bei Mehrfamilienhäusern.
Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser in den Ländermodellen
In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten andere Bewertungsverfahren:
Bayern: Flächenmodell
In Bayern zählt nur die Fläche, nicht der Ertragswert:
Formel: (Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl × 0,04 €) + (Wohnfläche × Äquivalenzzahl × Betrag)
Die Äquivalenzzahl für Mehrfamilienhäuser ist höher als für Einfamilienhäuser.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Nur der Bodenwert zählt, das Gebäude ist irrelevant:
Formel: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × 0,001
Ob Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus, spielt keine Rolle.
Hamburg, Hessen, Niedersachsen
Diese Länder nutzen modifizierte Flächenmodelle mit eigenen Berechnungen. Die Anzahl der Wohneinheiten spielt eine Rolle, aber anders als im Bundesmodell.
Umlage der Grundsteuer auf Mieter
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen. Das ist eine der umlagefähigen Betriebskosten.
Umlage-Regeln:
- Grundsteuer ist als Betriebskosten umlagefähig (§ 2 BetrKV)
- Muss im Mietvertrag vereinbart sein
- Umlage meist nach Wohnflächenschlüssel
- Erhöhungen können an Mieter weitergegeben werden
Mehr dazu in unserem Artikel: Grundsteuer für Vermieter: Umlage auf Mieter
Häufige Fehler bei Mehrfamilienhäusern
Diese Fehler passieren oft:
- Wohnfläche falsch berechnet: Alle Wohnflächen müssen addiert werden, nicht nur Hauptwohnungen
- Anzahl Wohneinheiten falsch: Einliegerwohnungen mitzählen!
- Gewerbeeinheiten vergessen: Laden im Erdgeschoss? Muss gesondert angegeben werden
- Mietniveaustufe falsch: Prüfen Sie die korrekte Stufe für Ihre Gemeinde
- Bodenrichtwert falsch: Nutzen Sie BORIS für die Ermittlung
Gemischt genutzte Gebäude: Wohnen + Gewerbe
Viele Mehrfamilienhäuser haben im Erdgeschoss ein Ladenlokal oder Büro. In diesem Fall:
- Wohnflächen und Gewerbeflächen müssen getrennt angegeben werden
- Für Gewerbeflächen gilt oft eine andere Steuermesszahl (0,34 statt 0,31 Promille)
- Die Berechnung erfolgt anteilig
Eigentumswohnungen im Mehrfamilienhaus
Wenn das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, erhält jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuer wird dann für jede Wohnung einzeln berechnet.
Mehr dazu: Grundsteuer für Eigentumswohnungen
Einspruchsmöglichkeiten bei Mehrfamilienhäusern
Prüfen Sie besonders folgende Punkte in Ihrem Bescheid:
- Ist die Gesamtwohnfläche korrekt? (Alle Wohnungen addiert)
- Ist die Anzahl der Wohneinheiten richtig erfasst?
- Stimmt die Mietniveaustufe für Ihre Gemeinde?
- Ist der Bodenrichtwert korrekt?
- Wurde das richtige Bewertungsverfahren angewendet?
Bei Fehlern: Einspruch einlegen
Sonderfall: Denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser
Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es keine besonderen Ermäßigungen bei der Grundsteuer. Auch wenn Sie hohe Sanierungskosten haben, wird das nicht berücksichtigt.
Häufige Fragen zu Mehrfamilienhäusern
Wird mein Mehrfamilienhaus höher besteuert als ein Einfamilienhaus?
Nicht unbedingt. Es kommt auf den Grundsteuerwert an. Ein Mehrfamilienhaus hat meist eine höhere Gesamtwohnfläche, daher ist der Grundsteuerwert oft höher. Aber pro m² Wohnfläche kann die Belastung gleich oder sogar niedriger sein.
Kann ich die Grundsteuer absetzen?
Als Vermieter: Ja, die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Als Selbstnutzer: Nein, keine Absetzbarkeit.
Was passiert bei Umbau (z.B. aus 4 machen 6 Wohnungen)?
Sie müssen eine Änderungsmitteilung an das Finanzamt schicken. Der Grundsteuerwert wird neu berechnet.
Fazit: Mehrfamilienhäuser und Grundsteuer
Die Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser ist komplex, aber berechenbar. Wichtig ist:
- Im Bundesmodell: Ertragswertverfahren mit Mietniveaustufe
- In Ländermodellen: Meist flächenbasiert
- Umlage auf Mieter ist möglich und üblich
- Prüfen Sie Ihre Bescheide genau auf Fehler
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Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Gut zu wissen
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.