Beim Erbbaurecht stellt sich die Frage: Wer zahlt die Grundsteuer? Wir klären, wie die Aufteilung funktioniert und was Sie beachten müssen.
Erbbaurecht ist eine besondere Form des Grundbesitzes. Sie besitzen das Gebäude, aber nicht das Grundstück darunter. Das wirkt sich auch auf die Grundsteuer aus. In diesem Ratgeber erklären wir, wer bei Erbbaurecht die Grundsteuer zahlt und wie sie berechnet wird.
Was ist Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht erwirbt man das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Das Grundstück selbst gehört weiterhin dem Grundstückseigentümer, nicht dem Erbbauberechtigten.
Die zwei Parteien beim Erbbaurecht:
- Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteter): Besitzt das Grundstück
- Erbbauberechtigter: Besitzt das Gebäude und das Recht, es zu nutzen
Typische Laufzeiten: 66, 75 oder 99 Jahre. Während dieser Zeit zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Wer zahlt die Grundsteuer beim Erbbaurecht?
Die klare Antwort: Der Erbbauberechtigte zahlt die Grundsteuer – sowohl für das Gebäude als auch für das Grundstück!
Wichtig:
Auch wenn Sie das Grundstück nicht besitzen, zahlen Sie die Grundsteuer dafür. Das ist gesetzlich so geregelt (§ 2 Abs. 2 GrStG).
Der Grundstückseigentümer zahlt in der Regel keine Grundsteuer, solange das Erbbaurecht besteht.
Wie wird die Grundsteuer bei Erbbaurecht berechnet?
Die Berechnung erfolgt wie bei normalem Grundbesitz:
Im Bundesmodell:
- Grundsteuerwert: Wird für Gebäude UND Grundstück ermittelt
- Steuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 oder 0,34 Promille)
- Grundsteuer: Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde
In Ländermodellen:
Auch hier wird das gesamte Erbbaurecht (Gebäude + Grundstück) bewertet und besteuert.
Beispielrechnung Erbbaurecht:
Einfamilienhaus auf Erbbaurechtgrundstück in NRW:
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Bodenrichtwert: 400 €/m²
- Wohnfläche: 140 m²
- Baujahr: 2015
Berechnung:
- Grundsteuerwert (Gebäude + Grundstück): ca. 320.000 €
- Steuermesszahl: 0,31 Promille
- Steuermessbetrag: 320.000 € × 0,00031 = 99,20 €
- Hebesatz: 550%
- Grundsteuer: 99,20 € × 5,5 = 545,60 € pro Jahr
Besonderheiten beim Erbbaurecht
1. Feststellungserklärung
2022 musste der Erbbauberechtigte die Feststellungserklärung abgeben, nicht der Grundstückseigentümer.
2. Grundsteuerbescheid
Der Grundsteuerbescheid geht an den Erbbauberechtigten. Er ist zahlungspflichtig.
3. Erbbauzins und Grundsteuer
Sie zahlen sowohl:
- Erbbauzins an den Grundstückseigentümer
- Grundsteuer an die Gemeinde
Diese Kosten kommen also zusammen!
4. Ende des Erbbaurechts
Wenn das Erbbaurecht endet (nach 66, 75, 99 Jahren), geht das Gebäude meist an den Grundstückseigentümer über. Ab dann zahlt er die Grundsteuer.
Kann ich die Grundsteuer absetzen?
Selbstgenutzt: Nein
Vermietet: Ja, als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
Gewerblich: Ja, als Betriebsausgabe
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Kann ich gegen die Grundsteuer Einspruch einlegen?
Ja, wie jeder andere Grundstückseigentümer können Sie bei Fehlern Einspruch einlegen. Prüfen Sie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und Bodenrichtwert.
Was ist mit Altverträgen?
Auch alte Erbbaurechtsverträge sind betroffen. Die Grundsteuer wird nach den neuen Regeln berechnet.
Zahlt der Grundstückseigentümer gar nichts?
Richtig. Solange das Erbbaurecht besteht, zahlt der Grundstückseigentümer keine Grundsteuer für dieses Grundstück.
Fazit: Grundsteuer bei Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht zahlt der Erbbauberechtigte die Grundsteuer für Gebäude UND Grundstück – zusätzlich zum Erbbauzins. Wichtig:
- Grundsteuer ist Sache des Erbbauberechtigten
- Berechnung wie bei normalem Eigentum
- Feststellungserklärung: Erbbauberechtigter gibt sie ab
- Bei Vermietung: Absetzbar und umlagefähig
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Stand: Februar 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
Gut zu wissen
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.