Als Vermieter können Sie die Grundsteuer über die Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen. Wir erklären, wie das funktioniert und was Sie beachten müssen.
Für Vermieter
- Die Grundsteuer ist umlagefähige Nebenkosten
- Sie können sie vollständig auf Mieter umlegen
- Umlage über Nebenkostenabrechnung (nicht Kaltmiete!)
- Bei Erhöhung: Vorauszahlungen anpassen
Grundsteuer ist umlagefähig
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Netenkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Als Vermieter können Sie die komplette Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen.
Umlage über die Nebenkostenabrechnung
Die Grundsteuer wird in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt.
Üblicher Verteilerschlüssel: Wohnfläche
📊 Berechnungsbeispiel
Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen:
- Grundsteuer gesamt: 3.600 € pro Jahr
- Gesamtwohnfläche: 600 m²
- Ihre Wohnung: 80 m²
- Ihr Anteil: (80 m² / 600 m²) × 3.600 € = 480 € pro Jahr
- Pro Monat: 480 € / 12 = 40 € Nebenkosten
Alternative Verteilerschlüssel
Im Mietvertrag kann auch vereinbart sein:
- Nach Personenzahl
- Nach Wohneinheiten (jede Wohnung gleich)
- Nach Verbrauch (unüblich bei Grundsteuer)
Am häufigsten: Nach Wohnfläche
Was ändert sich durch die Reform?
Gestiegene Grundsteuer = höhere Nebenkosten
Wenn Ihre Grundsteuer durch die Reform gestiegen ist, steigen auch die Nebenkosten Ihrer Mieter entsprechend.
Wichtig für Vermieter
Eine gestiegene Grundsteuer rechtfertigt KEINE Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Die Erhöhung wird ausschließlich über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben.
Vorauszahlungen anpassen
Wenn Ihre Grundsteuer deutlich gestiegen ist:
- Passen Sie die Nebenkostenvorauszahlungen an
- Informieren Sie Mieter schriftlich über die Anpassung
- Begründung: Gestiegene Grundsteuer (Bescheid beilegen)
- Anpassung der Vorauszahlung ist rechtlich zulässig
Ihre Pflichten als Vermieter
1. Korrekte Abrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss:
- Jährlich erfolgen (Abrechnungszeitraum meist Kalenderjahr)
- Grundsteuer separat ausweisen
- Berechnungsschlüssel dokumentieren
- Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum
2. Bescheid aufbewahren
Bewahren Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf. Mieter haben das Recht, Einsicht in die Belege zu nehmen.
3. Bei Fehlern im Bescheid: Einspruch
Wenn Ihr Grundsteuerbescheid Fehler enthält, legen Sie Einspruch ein – auch im Interesse Ihrer Mieter! Eine korrigierte (niedrigere) Grundsteuer senkt deren Nebenkosten.
Steuerliche Behandlung für Vermieter
Grundsteuer als Werbungskosten
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer steuerlich absetzen:
- Grundsteuer = Werbungskosten bei Vermietung
- Voll absetzbar in Ihrer Einkommenssteuererklärung
- Auch wenn Sie sie auf Mieter umlegen!
💡 Steuer-Tipp
Die Grundsteuer mindern Sie steuerlich als Werbungskosten, legen sie aber über die Nebenkosten um. Das bedeutet: Die Belastung tragen Ihre Mieter, Sie setzen sie aber trotzdem steuerlich ab!
Rechtliche Grenzen der Umlage
Was ist umlagefähig?
Umlagefähig ist die laufende Grundsteuer. Nicht umlagefähig sind:
- Säumniszuschläge (wenn Sie zu spät zahlen)
- Kosten für Einspruchsverfahren
- Rechtsberatungskosten
Mieter können Abrechnung prüfen
Mieter haben folgende Rechte:
- Einsicht in Grundsteuerbescheid verlangen
- Abrechnung auf Fehler prüfen (lassen)
- Widerspruch bei fehlerhafter Abrechnung (12 Monate Frist)
Praxis-Tipps für Vermieter
- Frühzeitig informieren: Teilen Sie Mietern Änderungen bei Vorauszahlung rechtzeitig mit
- Transparent bleiben: Erklären Sie die Reform und ihre Auswirkungen
- Bescheid prüfen: Auch im Interesse Ihrer Mieter Fehler suchen
- Dokumentieren: Bewahren Sie alle Belege auf
- Software nutzen: Nebenkostenabrechnungs-Software rechnet automatisch
Gut zu wissen
Diese Information dient der allgemeinen Orientierung. Für Ihre individuelle Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.