Das Grundsteuerjahr 2026 verläuft turbulent: Verwaltungsgerichte haben differenzierte Hebesätze in mehreren NRW-Städten für rechtswidrig erklärt, viele Kommunen beschließen rückwirkend neue – meist höhere – Hebesätze. Bonn setzt einheitliche 680 Prozent fest, Neuss erhöht auf 800 Prozentpunkte. Was Eigentümer jetzt wissen müssen.
Wer in diesem Jahr auf seinen Grundsteuerbescheid wartet oder ihn gerade erhalten hat, erlebt vielerorts Überraschungen: verspätete Bescheide, rückwirkend geänderte Hebesätze und teils kräftige Erhöhungen. Besonders turbulent ist die Lage in Nordrhein-Westfalen, wo Verwaltungsgerichte die sogenannten differenzierten Hebesätze mehrerer Städte gekippt haben. Wir fassen zusammen, was 2026 passiert ist – und was Eigentümer jetzt prüfen sollten.
Gerichte stoppen differenzierte Hebesätze
Seit 2025 dürfen Kommunen in NRW für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festsetzen. Damit wollten viele Städte verhindern, dass sich die Grundsteuerlast durch die Reform von Gewerbe- auf Wohnimmobilien verschiebt.
Doch diese Praxis ist juristisch ins Wanken geraten: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschied Anfang Dezember 2025, dass die differenzierten Hebesätze in Großstädten wie Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen gegen den Grundsatz der Abgabengerechtigkeit verstoßen. Die entsprechenden Hebesatzsatzungen wurden teilweise für nichtig erklärt, darauf gestützte Grundsteuerbescheide für rechtswidrig. Im März 2026 beanstandete auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf die differenzierte Hebesatzsatzung der Stadt Hilden.
Die Folgen für Eigentümer
Viele betroffene Städte haben ihre Grundsteuerbescheide für 2026 zunächst zurückgehalten und schwenken nun auf einheitliche Hebesätze um – rückwirkend zum 1. Januar 2026. Allein in Bonn wurden deshalb über 120.000 Bescheide später als üblich verschickt. Wo Bescheide erst im Sommer kommen, werden mehrere Quartale auf einmal fällig.
Bonn: Einheitliche 680 Prozent, Bescheide Mitte Juli
Die Stadt Bonn hatte im Februar 2025 ursprünglich differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke beschlossen. Nach den Gerichtsentscheidungen machte der Rat eine Kehrtwende: Am 11. Juni 2026 beschloss er einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 680 Prozent – rückwirkend zum 1. Januar 2026 und zunächst auch für die Folgejahre.
Bemerkenswert: Die Stadtverwaltung hatte 732 Prozent vorgeschlagen, um die Einnahmen stabil zu halten. Der Rat blieb bei 680 Prozent und nimmt dafür einen Einnahmeausfall von rund acht Millionen Euro pro Jahr in Kauf.
Nachzahlung auf einen Schlag
Die zurückgestellten Bonner Festsetzungsbescheide werden voraussichtlich Mitte Juli 2026 mit den Abgabenbescheiden nachgeholt. Die Grundsteuer für die ersten drei Quartale wird dann Mitte August in einer Summe fällig – Eigentümer sollten die entsprechende Liquidität einplanen.
Neuss: Erhöhung auf 800 Prozentpunkte
Auch die Stadt Neuss hat nachjustiert: Der Rat beschloss am 13. März 2026 eine Anhebung des Hebesatzes der Grundsteuer B auf 800 Prozentpunkte, ebenfalls rückwirkend zum 1. Januar 2026. Die geänderten Bescheide werden seit dem 3. Juli 2026 verschickt.
Für typische Wohnimmobilien bedeutet das nach Angaben der Stadt im Durchschnitt etwa 10 bis knapp 20 Euro mehr pro Monat. Die Stadt erwartet daraus zusätzliche Einnahmen von rund 10,7 Millionen Euro pro Jahr und verweist darauf, dass vergleichbare NRW-Großstädte inzwischen Hebesätze zwischen etwa 750 und über 900 Prozentpunkten haben.
Die Zahlen im Überblick
| Stadt | Hebesatz B 2026 | Beschluss | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Bonn | 680 % (einheitlich) | 11.06.2026, rückwirkend zum 01.01.2026 | Bescheide Mitte Juli, Q1–Q3 Mitte August in einer Summe fällig |
| Neuss | 800 % | 13.03.2026, rückwirkend zum 01.01.2026 | ca. 10–20 € Mehrbelastung pro Monat, Bescheide seit 03.07.2026 |
Warum steigen die Hebesätze fast überall?
Die Grundsteuerreform sollte für die Kommunen aufkommensneutral sein – also insgesamt nicht mehr Geld in die Kassen spülen. In der Praxis stellen viele Städte jedoch fest, dass ihre kalkulierten Einnahmen hinter den Erwartungen zurückbleiben, während die Haushaltslage angespannt ist. Die Folge: Hebesätze werden im Rahmen der laufenden Haushaltsplanung angehoben, in NRW zeichnet sich dieser Trend in nahezu allen Kommunen ab.
Wichtig zu verstehen: Aufkommensneutral heißt ohnehin nicht, dass der einzelne Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher – nur die Gesamtsumme der Gemeinde sollte stabil bleiben. Kommt dann noch eine Hebesatzerhöhung obendrauf, steigt die individuelle Belastung doppelt.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
- Bescheid genau prüfen: Stimmen Hebesatz, Grundsteuermessbetrag und die daraus berechnete Jahressteuer? Mit unserem Grundsteuer-Rechner können Sie den Betrag in wenigen Minuten nachrechnen.
- Aktuellen Hebesatz nachschlagen: Den für Ihre Gemeinde geltenden Hebesatz finden Sie in unserer Hebesatz-Suche.
- Fälligkeiten beachten: Bei rückwirkenden Bescheiden werden oft mehrere Quartale gleichzeitig fällig – Zahlungstermine im Bescheid genau lesen und ggf. rechtzeitig eine Ratenzahlung bei der Kommune anfragen. Mehr dazu in unserem Artikel Grundsteuer zahlen: Fristen, Lastschrift und Ratenzahlung.
- Bei Fehlern reagieren: Gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune ist innerhalb eines Monats Widerspruch bzw. Klage möglich; Fehler beim Messbetrag macht man dagegen beim Finanzamt geltend. Eine Anleitung finden Sie hier.
Quellen
- Bundesstadt Bonn: Grundsteuer B: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz
- Stadt Neuss: Änderungen bei Hunde- und Grundsteuer ab Juli 2026
- Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg: Über 120.000 Grundsteuerbescheide werden 2026 später verschickt